QUESTION

テナントを契約する時に、知らないと経費を余分に支払ってしまうことってありますか？

ANSWER

意外とたくさんあります！知っていると最終的に数十万円の経費を浮かせることができますよ♪

・スケルトンと居抜き

・「普通建物賃貸借契約書」と「定期建物賃貸借契約書」　

・「原状復帰」

・不動産仲介業者の指定する工事業者に依頼してはいけない　

・職人とは工務店を通さず直接交渉すべし 

・使用できる電器量をチェック

・敷金・礼金　←今回のブログはこれについて

・「設備」と「残置」

・店舗保険

などです。

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テナントを借りよう！古着屋開業で知らないと損する契約時の注意点！

敷金・礼金

テナント物件を借りるときによく「敷金（保証金）・礼金」と書かれていますよね。

「敷金（保証金）」とは借主が出ていったあとに、家主が「原状復帰」させるのに必要なときに使うお金で、きちんと借りた時のように「原状復帰」させておけば返ってくるお金です。基本的には、、、。

「礼金」というのは、物件を貸してくれる家主にお礼として払うお金です。あんまり釈然としませんが笑、このお金は返ってきません。ホンマやったら家主のほうが「借りてくれてありがとう♪」っていう立場やと思うんですけどね～。

敷金・礼金も最初の経費と考えるとかなり高額でしんどい出費ですよね。でもこれも家主や不動産屋と交渉して値引きしてもらえることがあります。絶対に値引きしてもらえる、とは約束できませんが、どんな取引でも向こうから値段を下げてくるなんてことはまずないので、これから「プロ」になるあなたは、すべての交渉で値段が下がる余地はあるかどうか「交渉」してみましょう。

最初は値切るのに抵抗があるかもしれませんが、たった一言聞いてみるだけで数万円安くなることもあるんですよ。これから海外仕入れに行くと呼吸をするぐらい頻繁に値段交渉しなければならないので初めから慣れていきましょう。

もちろん、家賃の交渉も当然行ってくださいね。敷金・礼金は物件契約時の初めだけのことですが、例えば家賃で5,000円/月安くしてもらえたとしたら、年間6万円、１０年店が続いたら６０万円の値引きってことですから。

そう考えると大きいですよね。

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QUESTION

テナントを契約する時に、知っていると経費を節約できることってありますか？

Colin BehrensによるPixabayからの画像

ANSWER

意外とたくさんあります！知っていると最終的に数十万円の経費を浮かせることができますよ♪

・スケルトンと居抜き

・「普通建物賃貸借契約書」と「定期建物賃貸借契約書」　

・「原状復帰」

・不動産仲介業者の指定する工事業者に依頼してはいけない　

・職人とは工務店を通さず直接交渉すべし 

・使用できる電器量をチェック←今回のブログはこれについて

・敷金・礼金

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テナントを借りよう！古着屋開業で知らないと損する契約時の注意点！

・使える電気量をチェックしましょう

テナント契約の時に重要なのはトイレや電気、電話線などのインフラです。いくら立地や広さ、店舗の形が理想的でもトイレがなければ、トイレ設置にかなりの費用がかかってきます。もともとトイレがあって配管は来ているのと、まったく何もない状態にトイレを作るのでも全然費用が違ってきます。

物件の契約を刷る前には必ずブレーカーをチェックしてどのぐらいの電力まで使えるかチェックしましょう。使える電力を知っていないと、例えば、エアコンをかけながらアイロンの電源を入れたらブレーカーが落ちる、みたいなことが起こります。使用する予定のものよりも電力が足りてない場合はブレーカーを増設することができるので、電気屋さんにご相談ください。

この場合も工務店には頼まないように！

電力にも「電力」と「動力」というのがあって、「電力」は一般家庭用、「動力」は工業用だったりします。動力が通っているとかなりの電力を使うことができるので大型のエアコンなども設置できますが、基本料金だけで優に１万円を超えるのでおススメできません。

「動力」は使わずにできるだけ一般家庭と同じ「電力」内で賄えるお店作りをすることが経費の削減になります。

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QUESTION

テナントを契約する時に、知っておかないと無駄な経費を使ってしまうことってありますか？

ANSWER

意外とたくさんあります！知っていると最終的に数十万円の経費を浮かせることができますよ♪

・スケルトンと居抜き

・「普通建物賃貸借契約書」と「定期建物賃貸借契約書」　

・「原状復帰」

・不動産仲介業者の指定する工事業者に依頼してはいけない　

・職人とは工務店を通さず直接交渉すべし ←今回のブログはこれについて

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・敷金・礼金

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テナントを借りよう！古着屋開業で知らないと損する契約時の注意点！

職人とは工務店を通さず直接交渉すべし

前回のブログ↓

「テナント物件契約で知らないと損しちゃうこと！？Part4古着屋開業」

の続きになりますが、もう少し「工務店」を通さないことの重要性についてお話しますね。

前回、ウチの店の入り口を作る際に、不動産仲介会社が紹介する工務店で見積もりを取ると「80万円」を超える金額が提示されたが、知り合いの大工さんにお願いすると「20万円」で引き受けてくれた、というお話をしました。

「工務店」はいろんな仕事を請け負ってくれます。お抱えの職人がいたり建築会社、電気工事会社、造園、水道会社など家づくりに必要なノウハウを持つ会社に依頼して顧客のニーズを叶えるのが仕事です。なので、とうぜん「斡旋料」、「手数料」がそれぞれに加算されます。

便利さだけを考えると「工務店」は至れり尽くせりですが、その分の料金はかなり膨れあがります。自分でそれぞれの業者さんを探して交渉できたらかなり経費を削減できるのです。

しかし、ツテも知り合いない状態で業者を選ぶのは少しハードルが高いですよね。

でも上記の金額の差額を考えると、少しハードルは高くても電話帳やネットで探して安く施工してくれる業者を探すべきだと思います。

ボクも電気工事の業者は知り合いにいなかったので、ネットで探しました。ブレーカー、電気の配線、ダクトレールの設置、コンセントの設置など全部で３日ほどの作業が10万円弱でした。

場所によって違うかもしれませんが、ボクの住む四国では作業してくれる人一人の日当は平均１万五千円、高くて２万円ぐらいです。材料費などもあるので、妥当な金額で施工してもらったと思います。

もちろん、見積もりを最初にもらってから、「値切り交渉」して少し安くしてもらいました。

今このブログを読んでくれているので、あなたはこれから古着屋を開業しようと考えているんだと思います。

商売をしていくに当たって、出て行くお金の全てについて「値段交渉」していく必要があります。もちろんコンビニや大手ホームセンターなどは無理ですが、見積もりが取れる状態のものは全て、買い付けに行った先の交渉も全てに「値段交渉」が付いてきます。

慣れてくると、世の中って思った以上に「値段」なんてないんだ、ということに気付かされます。もちろん、お互いに生活があるので、「この金額内でこれができませんか？」とお互いで着地点を探すような「値段交渉」が好ましいです。

古着屋を開業するために初めて経験することがたくさん出てきます。「工務店」のようにお金さえ余分に出せば施工の全てを請け負ってくれるサービスもありますが、後のことを考えると自分で業者を探して交渉していくということを経験することが、後に大きなプラスになってきます。

経費を削減するために自分でどこまでやって、業者にはどのぐらいお願いするかということを決められるようになります。それができるようになると限られた経費の中でやりくりできる能力が身につきます。

もし、古着屋開業にあたって経費を削減する方法が見つからない場合は「赤ぎ塾」までご連絡ください！

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QUESTION

テナントの契約時に、あらかじめ知っておかないと無駄な経費を使ってしまうことってありますか？

S. Hermann & F. RichterによるPixabayからの画像

ANSWER

たくさんあります！知っていると最終的に数十万円の経費を浮かせることができます♪

・スケルトンと居抜き

・「普通建物賃貸借契約書」と「定期建物賃貸借契約書」　

・「原状復帰」

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テナントを借りよう！古着屋開業で知らないと損する契約時の注意点！

工務店に頼んではダメ！

賃貸契約書をよく見ると、「指定する工事業者に依頼する」と書いてあることがあります。この場合不動産仲介業者のお抱え業者か大家さんの知り合いの業者などを使うことになります。

「工事業者まで紹介してくれるなんて探す手間が省けるし、これからお世話になる不動産屋さんのお抱え業者なんてなんとなく安心できるな、、、。」なんて思ってしまいがちですが、実は、というか当然のことながら、不動産屋さんも大家さんもその場合は仲介料や手数料などを取るので、コストはかなり「割高」になります。

これも、絶対にその業者を使わないといけないということはありません。知り合いの大工さんにお願いしたい、などと交渉すれば大体の場合オッケーしてくれると思います。もし知り合いの大工さんがいない場合でも、電話帳やネットで検索して「工務店」を通さずに直接大工さんにお願いした方が半分以下の値段でできることがほとんどです。

実際にボクが経験したお話をしますね。

この上の画像は２店舗目を作る際に知り合いの大工さんに入り口を付けてもらった時のものです。

シャッターを開けると何もないがらんどうのスケルトン物件だったので、入り口を作る必要がありました。この入り口、ここを借りた不動産屋さんの薦める工務店で見積もりを取ってみたらなんと「８０万円」を超えました！

でも同じ図面を知り合いの大工さんに見せたところ２０万～３０万円ぐらいという見積もりだったので、何とか20万円で仕上げてほしいとお願いして最終的に「２０万円プラス消費税」で請け負ってもらいました。

これでも分かるように、工務店や不動産仲介業者が紹介するところは見積もりだけは取ってもいいですが、依頼しないのが得策です。見積もりを取ったからお願いしなくてはならないわけではありませんしね。見積もり後に営業の人が来たら、「知り合いの大工さんがやってくれることになったんで、今回はすいません！」と謝っておきましょう。

工務店がぼったくっていると言うお話ではなくて、工務店は店舗や営業の人の人件費、社用車などいろんな経費が掛かるのでそんな見積もりになるのでしょう。でも建築関係は素人には何の経費がかかるのか、材料の値段などはいくらなのか想像もできないので、そこをごまかして多めに請求してくる場合も多いようです。

実際の所、壁板を外してみないと内部に何がされているのか分からないですからね。できれば知り合いに大工さんや電気工事屋さんなどがいれば最高なのですが、いなければ電話して見積もり取って金額と人柄を見て決めてくださいね。

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QUESTION

テナント物件を契約時に、あらかじめ知っておかないと無駄な経費を使ってしまうことってありますか？

SnapwireSnapsによるPixabayからの画像

ANSWER

たくさんあります！知ってるのと知らないのとでは最終的に数十万円も経費が変わってきます！

・スケルトンと居抜き

・「普通建物賃貸借契約書」と「定期建物賃貸借契約書」　

・「原状復帰」←今回のブログはこれについて

・不動産仲介業者の指定する工事業者に依頼してはいけない

・職人とは工務店を通さず直接交渉すべし

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テナントを借りよう！古着屋開業で知らないと損する契約時の注意点！

現状復帰

賃貸契約書には「原状復帰」について書いてあります。あなたが物件を出ていくときには「あなたが借りた時の状態に戻して」出て行ってくださいね、というものです。

もっと言うなら、「元の状態に戻してなかったら敷金からその分引かせていただきます。それでも足りないようなら追加分を請求しますからね！」というものです。

ボクの場合、最初の店でテナントを借りていた時は、後先のことは何も考えてなかったので笑、天井を走るパイプを全て真っ赤に塗ったり、分厚いコンクリートの壁に穴を開けたりけっこうやりたい放題してましたが、家主のおばあさんとかなり良好な関係にあったので、ざっくりとした「原状復帰」だけでオッケーをもらって敷金も全額返ってきました。

しかし、次の店舗では家主さんは頑固一徹で人の意見を聞かない感じの人でした。ボクがテナントを借りる際に「完全なスケルトン」にするので、今あるトイレを潰して本当に何もない状態にしてから貸す！と言って聞きませんでした。

トイレを潰されると新しいトイレを作るのに何十万もかかってしまいます。トイレが無いわけにはいかないので、、。ボクは大家さんに連絡してトイレを潰さないように頼みましたが、なぜか全く話は聞き入れられませんでした。

取り壊す日程も決まったので、もう一度管轄の不動産屋さんにもお願いに行って、「出ていくときに自費でトイレを潰してきれいに片づける旨を書いた書面」をわざわざ作って、一緒に大家さんを説得してもらいました。

そのテナントでは8年間お店を経営していました。トイレは退去するギリギリまで取り壊す算段をしていたのですが、その8年間の間に高齢だった大家さんは亡くなってしまい、跡を継いだ大家さんの奥さんは「できればトイレは残しておいてほしい。」と言ってくれたので、トイレは結局取り壊すことなく物件を後にしました。

原状復帰に関してはいろいろな考えかたがあります。借りている間の経年劣化や汚れなどは大家さん側に原状復帰の義務があるにも関わらず、請求される場合も少なくないと聞きます。資金繰りの苦しい閉店時にどれだけ敷金が返ってくるのか、は大変大きな問題となります。

オープン時はテンションが上がって、内装もいろいろ試したくなります。でも必ず「現状復帰」ということは念頭に置いて施工するようにしましょう。

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QUESTION

テナント物件を契約時に、あらかじめ知っておかないと損してしまうことってありますか？

Andreas BreitlingによるPixabayからの画像

ANSWER

いろいろとあります！知ってるのと知らないのとでは最終的に数十万円も変わってきます！

・スケルトンと居抜き

・「普通建物賃貸借契約書」と「定期建物賃貸借契約書」　←今回のブログはこれについて

・「原状復帰」

・不動産仲介業者の指定する工事業者に依頼してはいけない

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テナントを借りよう！古着屋開業で知らないと損する契約時の注意点！

「普通建物賃貸借契約書」と「定期建物賃貸借契約書」

賃貸契約書には大きく分けて、「普通建物賃貸借契約書」と「定期建物賃貸借契約書」というものがあります。「普通、、、」の場合は、契約者が賃貸契約の更新を希望する限りずっと契約は継続されます。

しかし「定期、、、」は原則として契約期間が満了した時に契約は終了してしまいます。期間が満了してしまうと契約上は出て行かなければなりません。

まず、テナント物件の契約を結ぶ際は、「普通建物賃貸借契約書」なのか「定期建物賃貸借契約書」なのかを確認しておくことが大事です。

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QUESTION

テナント物件を契約する際に、あらかじめ知っておかないと損してしまうことってありますか？

ANSWER

割とあります！知ってるのと知らないのとでは最終的に数十万円も変わってきます！

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・「原状復帰」

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テナントを借りよう！古着屋開業で知らないと損する契約時の注意点！

「スケルトン」と「居抜き」

空き店舗のシャッターの所などに「テナント募集」という文字を見ることがありますよね。

「テナント」とは英語で賃貸物件を借りる人の事を指します。日本語で言うところの「店子」です。でも「テナントを借りる。」みたいに使うのも耳にします。

最近では賃貸物件を「テナント」という意味で使用することが多くなっています。このブログでも賃貸物件の意味で「テナント」を使用しています。

ボク自身、実は３回のテナント契約経験があります。初めは知らなかったことも多く、かなり無駄な経費を使ってしまいました。そのときに学んだ注意点も織り交ぜてテナント物件契約時に気をつけなければならないことについてお話しますね。

あなたが気になるテナント物件を見つけたとします。普通「テナント募集」という看板が付けられていると、そこに書かれている不動産屋さんに連絡して家賃や間取りを聞いたり実際に中を見せてもらったりするのが普通です。

でも、あまり知られていないのが、「テナント募集」の看板が付いていなくても、気になる空き店舗だったり空き倉庫だったりを見つけた時は、近くの不動産仲介業者に連絡して、家主と交渉してもらうことができます。なので、雑誌に載っている物件や看板がある物件だけがあなたが借りられる物件ではないと覚えておいてください。

貸し店舗には大きく分けて「スケルトン」と「居抜き」があります。

「スケルトン」はほとんど倉庫のような物件で、コンクリート打ちっぱなしのところが多いです。借りた人がその状態からお店なりレストランなりを作っていく感じのテナントです。白いキャンバスのイメージですが、多くの場合出て行くときにまた白いキャンバスに戻す必要があります。

「居抜き」は前の業種の備品や照明などがそのまま残った物件です。似た業種ならほとんど改装なしでそのまま開業することもできます。すでに基本的な什器やキッチンなどの基本的な設備が付いていることが多いです。

このブログを読んでいる方は古着屋さんを開業するのが目的でしょうから、「スケルトン」物件を選ぶ方が多いんじゃないかと思います。レストランの「居抜き」物件を借りてレストランの雰囲気を残した古着屋さん、なんていうのも面白いかもしれませんけどね。

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QUESTION

テナント物件を借りる際に知っておくべきことを教えてください。

Michael GaidaによるPixabayからの画像

ANSWER

知っておくべきことはたくさんあります。知らなければ無駄なお金が出ていってしまうので要注意です。

テナント物件（以下テナント）を契約するというのは古着屋開業においてかなり重要な部分を占めるイベントです。これで毎月同額で出て行くお金（固定費）の大部分が決まります。

テナントを契約するというのは賃貸で部屋を借りるのとは全く違います。この違いをまず認識しているかどうかであなたの古着屋経営の行き先が決まって来ると言っても過言ではありません。

なぜなら、部屋の賃貸は「消費」なのに対してテナント契約は「投資」だからです。分かりやすく言うと、「消費」はお金が出ていくだけですが、「投資」は利益を出さなければなりません。

テナント契約は「投資」である、ということをまず胸に強く刻んでください。

利益を出せるテナントなのか？場所は？広さは？家賃は適切か？

初めはテナントの雰囲気や広さなど「お洒落かどうか」「雰囲気はいいか」「かっこいいかどうか」に焦点を当ててしまいがちです。

かっこいいテナントを見つけてしまった時に、まるで「運命」のような気がしてそのテナントに惚れ込んでしまうことはよくあります。冷静な目で細かくチェックして、見込みの売上に対しての金額が合わなければ選択肢から切り捨てる判断力が必要です。

さらに詳しく知りたい方は以下リンクを参照してくださいね♪

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QUESTION

古着の海外買い付けで危険な目に遭うことはありますか？

Maret HosemannによるPixabayからの画像

ANSWER

「無い。」とはいいきれませんが、なるべく回避する方法はあります。

アメリカとタイ・バンコクでは状況が異なるので、別々にやります。今回はアメリカ編！

※「初心者でもできる、アメリカの治安の悪いところの見分け方、治安の悪い場所に入ってしまった時の対処法」は塾生専用レクチャー（有料レクチャー）でかなり詳しくお話しています。

アメリカで買い付けというとお客さんによく言われるのは「銃見たことあります？」とか「殺されんといてくださいね～笑。」とかです。

ボク自身、大学で４年間サンフランシスコ周辺に住んでいて、古着屋になってからはロサンゼルスを中心にアメリカ各地を車で走り回りました。その経験の中で「銃」に関わる出来事に出くわしたことは何回あると思います？

実は「０回」です。

もちろんホンモノの「銃」は何度も目にしたことはあります。でもそれは全て警察官の腰に下がっていました。

アメリカは、銃とドラッグが渦巻く暗黒の犯罪都市である（笑）というのはメディアが作ったイメージです。一般的なアメリカ人は普通に幸せに生活されております。西日本の言葉でいうと「機嫌よう」生活されています。

しかし、日本のように安全か？と言われると、全くそんなことはありません。１ブロック（区画）が変わるだけで危険度がぐっと上がることもあるし、昼間安全な場所でも暗くなると危険地域になるところも多いです。

じゃあ、初めていく街でどのように治安を見ていけばいいのでしょうか？

キーワードとなるのは、１、「貧困」２、「人種」３、「時間帯」です。

１、アメリカでは犯罪は「貧困」から起こります。「欲望」から起こることもありますが、「貧困」が諸悪の根源といっても間違いではありません。

「貧困者」が多い地域は行政もお金が無い場合が多く、道路、電線、などの公共物、ゴミの多さ、住んでいる人の衣類、移送手段、お店などの防犯体制から治安を推し量ることができます。

２、有色人種（白色人種ではない）が多い地域は貧困地域の可能性が高いです。有色人種しか見当たらない街だからといって貧困地域ではない場所もあるので人種は目安として考えてください。

３、まったく安全な場所でも「夜」になると犯罪の件数が増えます。どうしても夜中に行動しなければならない場合はきちんと施錠して車から出ないようにしましょう。治安の悪い場所では信号で停まった時に助手席のドアから入って強盗される場合があります。

上記のことは基本として覚えておいてください。自分の身を守るのは自分です。危険な地域に入ったからといって良い物が出てくるとも限りませんしね。

さらにアメリカの治安について学びたいという方は「赤ぎ塾」の塾生専用レクチャー（有料）で学ぶことができます！

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