QUESTION

テナント物件を契約時に、あらかじめ知っておかないと無駄な経費を使ってしまうことってありますか？

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ANSWER

たくさんあります！知ってるのと知らないのとでは最終的に数十万円も経費が変わってきます！

・スケルトンと居抜き

・「普通建物賃貸借契約書」と「定期建物賃貸借契約書」　

・「原状復帰」←今回のブログはこれについて

・不動産仲介業者の指定する工事業者に依頼してはいけない

・職人とは工務店を通さず直接交渉すべし

・使用できる電器量をチェック

・敷金・礼金

・「設備」と「残置」

・店舗保険

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テナントを借りよう！古着屋開業で知らないと損する契約時の注意点！

現状復帰

賃貸契約書には「原状復帰」について書いてあります。あなたが物件を出ていくときには「あなたが借りた時の状態に戻して」出て行ってくださいね、というものです。

もっと言うなら、「元の状態に戻してなかったら敷金からその分引かせていただきます。それでも足りないようなら追加分を請求しますからね！」というものです。

ボクの場合、最初の店でテナントを借りていた時は、後先のことは何も考えてなかったので笑、天井を走るパイプを全て真っ赤に塗ったり、分厚いコンクリートの壁に穴を開けたりけっこうやりたい放題してましたが、家主のおばあさんとかなり良好な関係にあったので、ざっくりとした「原状復帰」だけでオッケーをもらって敷金も全額返ってきました。

しかし、次の店舗では家主さんは頑固一徹で人の意見を聞かない感じの人でした。ボクがテナントを借りる際に「完全なスケルトン」にするので、今あるトイレを潰して本当に何もない状態にしてから貸す！と言って聞きませんでした。

トイレを潰されると新しいトイレを作るのに何十万もかかってしまいます。トイレが無いわけにはいかないので、、。ボクは大家さんに連絡してトイレを潰さないように頼みましたが、なぜか全く話は聞き入れられませんでした。

取り壊す日程も決まったので、もう一度管轄の不動産屋さんにもお願いに行って、「出ていくときに自費でトイレを潰してきれいに片づける旨を書いた書面」をわざわざ作って、一緒に大家さんを説得してもらいました。

そのテナントでは8年間お店を経営していました。トイレは退去するギリギリまで取り壊す算段をしていたのですが、その8年間の間に高齢だった大家さんは亡くなってしまい、跡を継いだ大家さんの奥さんは「できればトイレは残しておいてほしい。」と言ってくれたので、トイレは結局取り壊すことなく物件を後にしました。

原状復帰に関してはいろいろな考えかたがあります。借りている間の経年劣化や汚れなどは大家さん側に原状復帰の義務があるにも関わらず、請求される場合も少なくないと聞きます。資金繰りの苦しい閉店時にどれだけ敷金が返ってくるのか、は大変大きな問題となります。

オープン時はテンションが上がって、内装もいろいろ試したくなります。でも必ず「現状復帰」ということは念頭に置いて施工するようにしましょう。

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QUESTION

テナント物件を契約時に、あらかじめ知っておかないと損してしまうことってありますか？

Andreas BreitlingによるPixabayからの画像

ANSWER

いろいろとあります！知ってるのと知らないのとでは最終的に数十万円も変わってきます！

・スケルトンと居抜き

・「普通建物賃貸借契約書」と「定期建物賃貸借契約書」　←今回のブログはこれについて

・「原状復帰」

・不動産仲介業者の指定する工事業者に依頼してはいけない

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・敷金・礼金

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テナントを借りよう！古着屋開業で知らないと損する契約時の注意点！

「普通建物賃貸借契約書」と「定期建物賃貸借契約書」

賃貸契約書には大きく分けて、「普通建物賃貸借契約書」と「定期建物賃貸借契約書」というものがあります。「普通、、、」の場合は、契約者が賃貸契約の更新を希望する限りずっと契約は継続されます。

しかし「定期、、、」は原則として契約期間が満了した時に契約は終了してしまいます。期間が満了してしまうと契約上は出て行かなければなりません。

まず、テナント物件の契約を結ぶ際は、「普通建物賃貸借契約書」なのか「定期建物賃貸借契約書」なのかを確認しておくことが大事です。

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QUESTION

テナント物件を契約する際に、あらかじめ知っておかないと損してしまうことってありますか？

ANSWER

割とあります！知ってるのと知らないのとでは最終的に数十万円も変わってきます！

・スケルトンと居抜き　←今回のブログはこれについて

・「普通建物賃貸借契約書」と「定期建物賃貸借契約書」

・「原状復帰」

・不動産仲介業者の指定する工事業者に依頼してはいけない

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テナントを借りよう！古着屋開業で知らないと損する契約時の注意点！

「スケルトン」と「居抜き」

空き店舗のシャッターの所などに「テナント募集」という文字を見ることがありますよね。

「テナント」とは英語で賃貸物件を借りる人の事を指します。日本語で言うところの「店子」です。でも「テナントを借りる。」みたいに使うのも耳にします。

最近では賃貸物件を「テナント」という意味で使用することが多くなっています。このブログでも賃貸物件の意味で「テナント」を使用しています。

ボク自身、実は３回のテナント契約経験があります。初めは知らなかったことも多く、かなり無駄な経費を使ってしまいました。そのときに学んだ注意点も織り交ぜてテナント物件契約時に気をつけなければならないことについてお話しますね。

あなたが気になるテナント物件を見つけたとします。普通「テナント募集」という看板が付けられていると、そこに書かれている不動産屋さんに連絡して家賃や間取りを聞いたり実際に中を見せてもらったりするのが普通です。

でも、あまり知られていないのが、「テナント募集」の看板が付いていなくても、気になる空き店舗だったり空き倉庫だったりを見つけた時は、近くの不動産仲介業者に連絡して、家主と交渉してもらうことができます。なので、雑誌に載っている物件や看板がある物件だけがあなたが借りられる物件ではないと覚えておいてください。

貸し店舗には大きく分けて「スケルトン」と「居抜き」があります。

「スケルトン」はほとんど倉庫のような物件で、コンクリート打ちっぱなしのところが多いです。借りた人がその状態からお店なりレストランなりを作っていく感じのテナントです。白いキャンバスのイメージですが、多くの場合出て行くときにまた白いキャンバスに戻す必要があります。

「居抜き」は前の業種の備品や照明などがそのまま残った物件です。似た業種ならほとんど改装なしでそのまま開業することもできます。すでに基本的な什器やキッチンなどの基本的な設備が付いていることが多いです。

このブログを読んでいる方は古着屋さんを開業するのが目的でしょうから、「スケルトン」物件を選ぶ方が多いんじゃないかと思います。レストランの「居抜き」物件を借りてレストランの雰囲気を残した古着屋さん、なんていうのも面白いかもしれませんけどね。

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QUESTION

テナント物件を借りる際に知っておくべきことを教えてください。

Michael GaidaによるPixabayからの画像

ANSWER

知っておくべきことはたくさんあります。知らなければ無駄なお金が出ていってしまうので要注意です。

テナント物件（以下テナント）を契約するというのは古着屋開業においてかなり重要な部分を占めるイベントです。これで毎月同額で出て行くお金（固定費）の大部分が決まります。

テナントを契約するというのは賃貸で部屋を借りるのとは全く違います。この違いをまず認識しているかどうかであなたの古着屋経営の行き先が決まって来ると言っても過言ではありません。

なぜなら、部屋の賃貸は「消費」なのに対してテナント契約は「投資」だからです。分かりやすく言うと、「消費」はお金が出ていくだけですが、「投資」は利益を出さなければなりません。

テナント契約は「投資」である、ということをまず胸に強く刻んでください。

利益を出せるテナントなのか？場所は？広さは？家賃は適切か？

初めはテナントの雰囲気や広さなど「お洒落かどうか」「雰囲気はいいか」「かっこいいかどうか」に焦点を当ててしまいがちです。

かっこいいテナントを見つけてしまった時に、まるで「運命」のような気がしてそのテナントに惚れ込んでしまうことはよくあります。冷静な目で細かくチェックして、見込みの売上に対しての金額が合わなければ選択肢から切り捨てる判断力が必要です。

さらに詳しく知りたい方は以下リンクを参照してくださいね♪

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QUESTION

古着屋開業を考えています。すぐにでも動き出したい気持ちはありますが、お金のことや家族の説得など考え出したら問題ばかりが見えてきてしまいます。どのタイミングで動き出すべきか何をきっかけにしたらいいのか分かりません、、、。

xaviandrewによるPixabayからの画像

ANSWER

いつやるの？今で、、、。と言ってしまいそうになってしまいましたが笑、まさに「今」、この瞬間からできることを始めましょう！

あなたは何と無く、自分の人生は割と長いんじゃないかと思っているかもしれません。

１年は365日です。１０年なら3650日。個人差はありますが、人生80年とすると、日数で考えると、29,200日、、、ということは、人それぞれですが大体30,000日ほどです。

ここからあなたの人生の残り時間を計算していきます。

あなたの年齢に365を掛けたものを30,000日から引いてみてください。それがあなたが使える日数です。

ご存じの通り、人は必ず死にます。

残ねんながら長い人類の歴史上、死ななかった人はたったの一人もいません。80歳というのは平均値なので全ての人が当てはまるとは限りません。聞くところによると、男性の場合、自分の父親とおじいさんが亡くなった年齢を足して人数で割ると自分の寿命が予測できると言われています。

その計算でいくなら、ボクの場合は大体75歳まで生きられる計算です。今46歳なのであと30年ほどしかありません。しかもボクの父親は亡くなる10年ほど前から頭がはっきりしてなかったので、それを受け継ぐ可能性もあります。そう考えると、ボクが元気に動けるのはあと20年ほどしかないのです。

20年は日数にすると7,300日です。さっきまで万単位の話をしていたと思ったのに、ボクが自由に使えるのはたった7,300日しかありません！大事に楽しく使わねばもったいない、と思いますよね！

、、、こういう考え方です。

こう考えると1日1日を無駄には過ごすことがどれほどもったいないか分かりますね。ゆったりと過ごす時間は必要ですが、ぼーっとしている暇はありません！

この様に自分に残された時間を計算してみてください。もっと真剣に「生き方」を考えながら日々を過ごすようになります。「これから先どうしようか？」とおぼろげに思っていたのが、「残された人生で何ができるのか？何をしようか？」と考えるようになるはずです。

長々とお話しましたが、質問の答えに戻りますね。

とにかく古着屋の開業を目指しているのなら、「今」何ができるのかを考えることから始めてください。

まず何をするべきなのかは、前回の記事でお話してあるので参考にしてみてくださいね！

古着屋を開業したい、と思ったあなたが最初にすべきことは？FAQ&A

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QUESTION

古着屋を開業したい！古着屋さんになりたい！と思ったあなたが最初にしなければならないことは？

PexelsによるPixabayからの画像

ANSWER

まずは赤ぎ塾の有料会員に、、いやいや、まずは思い切って古着屋をオープンする日を決めてしまうことです！（笑）

いつかやろう、これだけお金が貯まったらやろう、時間ができたらやろう、これが落ち着いたらやろう、、。ってよく思いますよね。これは将来の事を考えているようで、実は空想にふけっているだけです。

「いつか」は一生やってこないし、お金が貯まる頃には年月があまりにも過ぎていってしまいます。時間はできるものではなく、無理矢理作る物です。そして残念ながら目の前の事柄が落ち着くことはありません。

そんなときは、まず日にちを決めてしまいます。

どんなことにも応用できますが、ここは古着屋さんの開業と海外買い付けをお手伝いする塾なので、あなたの古着屋さんをオープンする日にちをまず決めてカレンダーに「OPEN！」と書き込みます。

お店の名前が決まっているならなおいいです。２～３年後の予定でカレンダーが手に入らないときは紙に大きく書いてみてください。

そうして、その日までにやらなければならない事、貯めなければいけない資金、提出しなければいけない書類など考え得る全てを書き出してみましょう。

あとはまず年数、月数で割って、それぞれの年、月で自分が何をしなければならないのかを考えます。

月の予定を４で割るとその週に自分が何をしなければならないのかがはっきりと見えてくるはずです。

１週間を７で割るのか１週間は１週間で考えるのかは人それぞれだと思いますが、とにかく重要なことは目標の日にちを決める、ということです。

あとはやるべき事をこなしていけば、気がつけばあなたの古着屋さんがオープンしている、といくことになります。笑

じゃあ、いつを目標の日にちにするのか？どうしたら正しい目標の日を算出できるのか？

ということに悩んでしまうと思いますが、これはあなたが今資金をいくら持っていて、月にどれくらい貯金できるかによっても変わってくるし、融資を受ける場合などによっても変わってきます。

あなたの計画は何度書き直しても大丈夫です。最終的に目的が果たせたらいいのですから。まずはざっくりとした期間で古着屋さんオープンの日にちを決めてしまいましょう。

期間はざっくりでも良いですが、オープンの日にちは何月何日とはっきり決めておくことが大事です♪

なかなか決めるのが難しい場合は、メルマガ登録フォームよりご連絡ください。一緒に考えましょう♪

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QUESTION

古着屋開業に必要な資金は300万円以上って本当ですか？

PublicDomainPicturesによるPixabayからの画像

ANSWER

本当っちゃ本当です。しかし、やり方によってはそれ以下でできます。

一般的に海外買い付けの「古着屋」を開業するのに最低必要な資金は300万円前後だと言われています。ボク自身の話をすると、２店舗目をオープンする際にかかったお金も300万円ほどでした。シャッター開けたらコンクリートの壁と小さい窓しかないがらんどうの倉庫のようなテナント物件の状態から、お店を作ったときのお話です。家賃は1ヶ月85,000円、共益費込でした。

この300万円の内訳は、店舗取得に必要な敷金礼金（家賃の3か月分85,000円かける3か月= 255,000円）、初月の家賃(85,000円）、入り口の製作費25万ぐらい（入り口作らないとシャッター開けたらいきなり店内、っていう感じだったので）、電気工事12万ぐらい（クーラー設置費込み。でもクーラーは前の店舗から移設）、店内の内装費10万ぐらい（ホームセンターで買った資材で全て自分たちで行いました）、アメリカ買い付け費用に120万円ぐらい。残りは運転資金用に残しました。

でも、ボクの場合前の店から流用できたものが結構ありました。この中で必要と思うものがあればあなたにはその経費も上乗せされることになります。例えば、レジ、レジ台、ショッピングバッグ、ポイントカード、ハンガーラック、ハンガー、棚、テーブル、ソファーなどのインテリア、エアコン、オーディオなどです。

人によって違うと思いますが、厚物縫いができるミシン、パソコン、プリンター、作業台、オーディオなどもオープン時に絶対必要と考えるなら経費に組み込んでおいたほうがいいと思います。

店の立ち上げ時は頭の中に夢が広がっているので笑、オープンの日には理想通りの完ぺきなお店にしてないとアカン！と思うかもしれませんが、経験から言うと6割か5割の仕上がりで大丈夫です。なぜなら、内装などの店主のこだわりの部分というのは、店主が期待するほどお客さんは気にしません。そんな物よりもお客さんが見たいのは「商品」だからです。

なので、ざっくりと目指している雰囲気が作れたら、お金を残して最高の「商品」を仕入れる努力をしましょう！内装や備品などなは後の売上を使ってゆっくり集めていけばいいんです。

何やったら、レジも初めは買わなくてもいいと思います。お会計が手計算ならお客さんとコミュニケーションとりやすいでしょ。「いやー、まだレジ買ってないんですよね～。」みたいなところから話を広げていきましょう笑。

不備があってお客さんに突っ込まれるところはコミュニケーションをとって仲良くなるチャンスです。立派なオーディオもいりません。スマホにスピーカー突っ込んで音鳴らしてるだけでもいいんです。

考え方として「立ち上げにはいくらかかるんだろう？」と考えるより、例えば「250万円で店を立ち上げるぞ！」とまず決めて詳細を詰めていったほうがいいです。お金はあるに超したことはありません。しかし、お金を使うことよりも少ない資金でどうにかして店舗を立ち上げたという経験がこれからの古着屋運営に大いに役立ちます。

赤ぎ塾ではご要望があれば、予算に応じて店舗立ち上げ計画を一緒に考えさせていただきます。

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教わるだけじゃなかった！？古着屋起業と海外買付け「赤ぎ塾」の賢い利用の仕方！赤ぎ塾の塾生には契約期間中「無制限になんでもメールで質問できる」、という特権があります！　

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こんにちは！赤ぎ塾の信田です♪

突然ですが、赤ぎ塾について世の皆さんがどのようなイメージを持っているのかを考えてみました、、、。

PourquoiPasによるPixabayからの画像 

キーワードは「古着」、「開業」、「買い付け」、「塾」という感じなんだろうと思います。

タブのマークが赤い「ぎ」一文字というのも気になってるかもしれません。笑

分かっている人が多いと思いますが、赤い「ぎ」で「赤ぎ」なんです♪

教わるだけじゃないんです！？古着屋起業と海外買付け「赤ぎ塾」の賢い利用の仕方！赤ぎ塾の塾生には契約期間中「無制限になんでもメールで質問できる」、という特権があります。この権利をフルに利用して、買い付け期間中や店舗取得中、店舗のインテリア作成中などに分からないことや不安に思う事が出てきたらメールを送ってください！１６年間の古着屋経営で培った経験から適格にアドバイスをすることができます♪

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QUESTION

「赤ぎ塾」の無料メルマガに登録すると具体的に何ができるんですか？

ANSWER

いろいろできちゃいます♪笑

「赤ぎ塾」には無料のメールマガジンがあります。無料のメールマガジンなのでもちろん「無料」です。登録後にひつこく入塾を勧誘することもありません。

メールマガジンという形ですが、実際のレクチャーがどのように行われているか体験できるようにレクチャー形式のメルマガをお送りいたしています。しかも分からないところや疑問に思うところは自由に質問していただけます。

特典その１

赤ぎ塾のブログ,

はじめてでも、英語が苦手でも始められる古着輸入ビジネス教えます♪

内にはどなたでも読むことができる記事、メルマガ登録者のみが読むことができる記事と入塾した方のみが読むことができる記事があります。

後者２つはそれぞれパスワードロックされています。無料メルマガに登録するだけで登録者用パスワードがプレゼントされて、開業や海外買い付けに有益な情報が書かれた記事を読むことができるようになります♪

特典その２

これはネタバレにもなりますが、メルマガの最終日に「無料コーチング」がプレゼントされます。無料コーチングとは、古着屋を開業しようと考えている方の現状やこれからの予定などをお聞きして、どのように進めていけば一番効率よく低予算で古着屋開業に向かえるかをアドバイスさせていただきます。

もちろん、将来的に古着屋をオープンするのに興味があるだけで今は具体的なことは一切考えていない、という方でも将来に向けて今から何に気をつけて日々を過ごすべきかアドバイスいたします。

ざっくりいうと「無料メルマガ」は有料レクチャーの最初の部分とかぶっている内容が学べるのでかなりお得な内容となっています♪

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QUESTION

古着屋を開業するに当たって、いいテナント物件の探し方ってありますか？

Free-PhotosによるPixabayからの画像

ANSWER

あります！というか、失敗しにくい方法があります。

いいテナント物件に当たるかどうかは「運」が占める割合も大きいですが、少し勉強してから探すことで確率をかなり上げることはできます。

まず店舗物件を借りる際に最初に肝に銘じて欲しいのは、「住居」を借りるということと「店舗」を借りるということはまったく意味合いが違うということです。「住居」というのははそれ自体何の利益も生まない「消費」であるのに対して、「店舗」というのははあなたのビジネスの母体となり利益をもたらしてくれるものでなければなりません。店舗を借りるということは絶対に「投資」でなければならないということです。

念願の自分のお店なので店舗物件の条件にもこだわりがたくさんあると思います。しかし自分で建物から建てる訳ではないので、１００％思い通りの店舗を持つことはほぼ不可能です。

自分のお店に必要な条件は何なのか？

予想売上から算出した適正家賃はいくらか？

まだメディアに載っていない未公開物件の探し方は？

など知っておいたほうがよい情報がたくさんあります。ここで全部説明はできないので、もっと知りたいという方は、

「失敗しない古着屋物件選びのポイント!知って得する未公開物件情報！」

をごらんください♪

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